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马上评｜“一人购房全家帮”对提振楼市到底能发挥多大作用？

　　

最近一段时间，马上全国多个中小城市出台了住房公积金购房新政，评人即“一人购房全家帮”，购房核心是帮对明确了公积金政策的新操作，规定直系亲属可提取住房公积金，提振用于支付购房款或者偿还房贷，楼市实现“众人抬一”的到底大作目标。

从表面上看，挥多9月初，马上全国还只有20余个城市实行这一新政，评人到现在已经增加到了超30个城市。购房这表明这项政策的帮对社会拥护度较高，也切合当下各地尤其是提振地市级或三四五线中小城市楼市去库存的现实需要；同时，也非常直观地反映出了地方政府急欲提振房地产业的楼市紧迫心情。

不少人可能有疑惑：为何这么多城市出台“一人购房全家帮”的到底大作住房公积金新政？原因其实很明显：一方面，当前楼市修复进程缓慢，加之多地疫情有所反复，导致房地产交易市场走弱。各地“因城施策”适度调整楼市政策，通过直系亲属的助力来分担购房者的经济压力，从需求端修复居民购买力，有利于居民购房情绪的提振。

另一方面，出台这项新政策的地级市或三四五线城市，本身楼市库存较高，加之其人口大都向外流动，楼市需求呈逐渐萎缩之势。这种局面，使得当地政府和房企都陷入了一定的困境：楼市销售不旺，相关税费减少，土地招挂拍冷场，政府土地出让收入锐减；房企资金回笼时间无限拉长，资金链出现了问题，不少房企有陷入关门破产之虞。

所以，越来越多城市出台“一人购房全家帮”，是当前楼市销售疲软不及预期，地方政府鼓励民众购房而采取的非常措施，意在通过公积金新政刺激楼市销售的回升，缓解经济下行压力，稳住经济大盘。

那么，该如何看待这项新政的作用呢？或者说，“一人购房全家帮”对刺激楼市能否发挥出预期效果呢？对这个问题，还是应客观地分析，既要看到政策的积极作用，也要注意当前影响政策发挥作用的限制因素。

从积极效应看，新政所要显现的效应不是各地政府的一厢情愿，而是将有可能发挥出实实在在的政策效应，也可能为房地产业走出困局和地方经济复苏寻找到一条新的“通道”。

从具体理论上看，新政将会释放出四方面积极的社会经济金融效应：一是动用直系亲属公积金，能有效扩大购房者的资源来源，聚众人之力破解一人购房资金不足，减轻了购房者资金压力或购房成本，起到有效活化购房者资金运用能力的作用。

二是能调动购房者的热情，激活民众购房需求，对于楼市去库存尤其是中小城市楼市销售破困起到积极作用。公积金新政使原来想购房而缺乏足够资金的购房者有了坚强的资金后盾，可在一定程度上消除后顾之忧，激活购房者购房欲望的效果。

三是缓解当地政府以及房企压力，可以更有力对地方经济破解困局。在当前经济放缓的态势下，各地政府受到房地产业拖累也很明显，公积金新政为地方政府和房企开辟了新的资金来源通道，可让地方政府财政收入因楼市销售回暖、土地出让回升而解困，也可让房企楼市销售趋旺而加速资金回笼，在一定程度上挽救不少房企濒临关门破产的命运。

最后，可将“沉淀”的公积金激活用好，让其发挥最大的作用，有利于推动金融资源配置实现效率最大化。在新政之前，不少人的公积金常年躺在银行账户里睡大觉，使用效率低，收益也低，金融作用不明显。新政实施后，公积金的潜在金融功能将被释放出来，真正发挥出支持购房者购房或偿还房贷的效能。

但也要看到，让直系亲属的公积金都用于一人购房，在一定程度上将对民众生活形成更多的制约性，会将更多人的生活“捆绑”到一套房子上。而且，“一人购房全家帮”对当前老龄化社会养老会带来诸多不利，不少老年人指望靠自己的公积金来解决或改善晚年养老生活，如果公积金被晚辈们购房全部消耗掉，可能对部分老年人的养老带来不少麻烦。

此外，也要看到当前的现实背景，即楼市销售低迷、民众购房意愿不强。部分群体收入增长缓慢，青年群体失业率较高，缺乏足够的资金实力；民众购房观念也发生了较大变化，加上房子的金融投资属性逐渐丧失，已有住房还想购房投资者大幅减少。这些都会制约新政对提振楼市的作用。（作者系中国地方金融研究院研究员）


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